민간 임대사업자의 구 임대주택법상 공공건설임대주택을 포괄승계하여 ’18.4.3. 이후 등록한 경우 종부령 §3①1에 따른 합산배제 적용 가능 여부

1. 민간 임대사업자의 구 임대주택법('15.8.28. 개정 전)상 공공건설임대주택은 종합부동산세법 시행령 제3조제1항의 합산배제 임대주택 규정을 적용할 때 민간임대주택법상 임대사업자가 소유한 민간건설임대주택으로 보아 적용함 2. 다른 임대사업자가 이미 임대주택으로 등록한 주택을 취득하는 경우 임대사업자인 양수인(납세의무자)은 양도인에게 적용되는 종합부동산세법상 세제혜택과 과세요건을 승계하지 않으므로, 종합부동산세법 시행령 제3조제1항제1호 단서 및 제2호 단서에서 2018.4.2.(2018.3.31.은 토요일이므로 그 다음 월요일) 이전에 사업자등록등을 하였는지는 납세의무자가 사업자등록등을 한 날을 기준으로 적용함 3. 따라서, 민간 임대사업자의 구 임대주택법상 공공건설임대주택을 포괄승계하기 위해 2018. 4.3. 이후 사업자등록등을 한 경우 종합부동산세법 시행령 제3조제1항제1호 단서에 해당하여 같은 호에 따른 합산배제 적용이 불가함

[회신] 1. 구 「임대주택법」(2015.8.28. 법률 제13499호로 개정되기 전의 것. 이하 같음) 제2의2에 따른 공공건설임대주택으로서 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자가 아닌 자가 건설하는 주택(이하 “민간 임대사업자의 공공건설임대주택”이라 함)은 「민간임대주택에 관한 특별법」 부칙(제13499호, 2015.8.28.) 제6조 및 제9조, 같은 법 부칙(제15356, 2018.1.16.) 제5조제6항에 따라 구 「임대주택법」에서 법명이 변경된 「민간임대주택에 관한 특별법」이 적용되므로,「종합부동산세법 시행령」제3조제1항의 합산배제 임대주택 규정에 대하여“민간 임대사업자의 공공건설임대주택”은 같은 법 제2조제7호에 따른 임대사업자가 소유하는 같은 조 제2호에 따른 민간건설임대주택으로 보아 적용합니다. 2. 아울러, 다른 임대사업자가 이미 임대주택으로 등록한 주택을 취득하는 경우 임대사업자인 양수인(납세의무자)은 양도인에게 적용되는 「종합부동산세법」상 세제혜택과 과세요건 등을 승계하지 않는 것이므로,같은 법 시행령 제3조제1항제1호 단서 및 제2호 단서를 적용함에 있어 2018년 3월 31일(단, 2018년 3월 31일이 토요일이므로, 그 다음 월요일인 2018년 4월 2일을 기한으로 함) 이전에 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자 등록과 「소득세법」제168조 또는 「법인세법」제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 “사업자등록등”이라 함)을 하였는지 여부는 납세의무자가 사업자등록등을 한 날을 기준으로 적용합니다. 3. 따라서, 귀 질의의 사실관계와 같이 다른 임대사업자가 등록한 “민간 임대사업자의 공공건설임대주택”을 취득한 납세의무자가 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하기 위해 같은 2018년 4월 2일이 지난 후에 사업자등록등을 한 경우, 「종합부동산세법 시행령」제3조제1항제1호 단서에 따라 같은 호에 따른 합산배제를 적용받을 수 없는 것입니다. 1. 사실관계 | | ’14.12. | ’15.12.29. | ’19.12. | ’21.6.1. | | | -------▲--------------◎---------------▲--------------▲------ | | 전 임대사업자 공공건설임대주택 등록 및 임대개시 | 임대주택법 전부개정 시행 | 신청법인 공공건설임대주택 포괄양수 등록 | 과세기준일 | - 신청법인 은 다른 임대사업자로부터 ｢임대주택법｣ (’15.8.28. 법률 제 13499호 ｢ 민간임대주택에 관한 특별법 ｣으로 전부개정되기 전의 것, 이하 舊 임대주택법이라 함 ) §2(2의2)에 따른 공 공 건설임대주택 ○○호 를 舊 임대 주택법 §16②에 따라 ’19.12월 중 포괄승계 취득 하면서 지방자치단체에 임대 사업자등록 (변경) 신고를 하고 계속 임대 중 임 - 위 건설임대주택 은 전 임대사업자가 국민주택기금의 자금을 지 원받아 건설한 임대주택 (舊 임대 주택법 시행령 §13①(2)에 따라 임 대의무기간은 5년) 이며, 전 임대사업자 가 최초로 건설임대주 택 으 로 ’14.12.월 등록 및 임대개시하여 임대의무기간 5년이 경과(’19.12 월) 한 후에 양수한 주택임 2. 질의내용 1) 종합부동산세법 시행령 제3조제1항 에 따른 합산배제 임대주택을 적용할 때 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ (’15.8.28. 법률 제13499호로 전부개정된 것) 부칙 §6②(1)에 따라 舊 ｢임대 주택법｣ §2(2의2)에 따른 공공건설임대주택으로 보아 종전의 규정이 적용되는 임대 주택(｢공공주택 특별법｣에 따른 공공주택사업자가 아닌 가가 소유하는 주택)이 ｢공공주택 특별법｣에 따른 ‘공공건설임대주택’으로 보는지 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따른 ‘민간건설임대주택’으로 보는지 2) 전 임대사업자로부터 ’18.4.3. 이후 舊 ｢임대 주택법｣ §2(2의2)에 따른 공공건설임대주택의 임대사업자의 지위를 포괄 승 계 하 여 취득 하여 계속 임대 하는 경우 종부 령 §3①(1)에 따른 합산배제 적용이 가능한지 3. 관련법령 □ 종합부동산세법 제8조 【과세표준】 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과 세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니 하 는 것으로 본다. 1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택, 「공 공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으 로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택 □ 종합부동산세법 시행령 제3조 【합산배제 임대주택】 ① 법 제8조제2항제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 「공공주택 특별법」제4조에 따른 공공주택사업자(이하 " 공 공주택사업자"라 한다) 또는 「민간임대주택에 관한 특 별 법」제2조제7호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」제168조 또는 「법 인세법」제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현 재 임대(제1호부터제3호까지,제5호부터제8호까지,제10호또는제 11 호 의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호또는제9호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 주 택 (이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경 우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제3항에 따른 주택의 보유현황 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사 업 자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임 대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다. 1. 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제2호에 따른 민간건설임 대 주 택 과 「공공주택 특별법」제2조제1호의2에 따른 공공건설임대주택 (이 하 이 조에서 "건설임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택. 다만, 공공주택사업자 중 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사(이하 " 한 국토지주택공사"라 한다) 또는 「지방공기업법」제49조에 따 라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 "지방주택공사"라 한다)가 소유하고 있는 주택의 경우에는 가목을 적용하지 않고, 「공공주택 특별법」제49조제4항에 따라 임대보증금 또는 임 대 료(이하 이 항에서 "임대료등"이라 한다)를 증액하는 경우에 는 다목 전단을 적용하지 않으며, 「민간임대주택에 관한 특 별 법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택의 경우에는 2018 년 3월 31일 이전에 같은 법 제5조에 따른 임대사업자 등록과 사업 자 등록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 주택 으 로 한정한다. 2. 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제3호에 따른 민간매입임 대 주 택 과 「공공주택 특별법」제2조제1호의3에 따른 공공매입임대주택 (이 하 이 조에서 "매입임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 공공주택사업자 중 한국토지주택공사 또는 지방주택공사가 소유하고 있는 주택의 경우에는 가목을 적용하지 않고, 「공공주택 특별법」제49조제4항에 따라 임대료등을 증액 하 는 경우에는 다목 전단을 적용하지 않으며, 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제3호에 따른 민간매입임대주택의 경우에는 2018 년 3월 31일 이전에 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다. □ 종합부동산세법 시행령(2015.12.28. 대통령령 제26763호로 개 정되기 전의 것) 제3조【합산배제 임대주택】 ① 법 제8조제2항제1호에서 "대통령령이 정하는 주택"이란 「임 대 주택법」 제2조제4호 에 따른 임대사업자(이하 "임대사 업 자 " 라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법 인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현 재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호 및 제6호의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주 택 (이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다. 1. 「임대 주택법」 제2조제2호 에 따른 건설임대주택(이하 이 조에서 "건설임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택 □ 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. "민간임대주택"이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차 하 여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이 하 "준주택"이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대 하 는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다. 2. "민간건설임대주택"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 말한다. 가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택 나. 「주택법」제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제15조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검 사 때까지 분양되지 아니하여 임대하는 주택 7. "임대사업자"란 「공공주택 특별법」제4조제1항에 따른 공 공 주택사업자(이하 "공공주택사업자"라 한다)가 아닌 자로 서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목 적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다. | □ 민간임대주택에 관한 특별법 부칙 <제15356호,2018.1.16> 제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시 행 한다. ⑥ 이 법 시행 당시 종전 규정에 따라 등록한 기업형임대사업자와 일반형임대사업자는 제5조의 개정규정에 따른 임대사업자로 본다 . □ 민간임대주택에 관한 특별법 부칙 <제13499호,2015.8.28> 제1조(시행일) 이 법은 공포 후 4개월이 경과한 날부터 시 행 한다. 제6조(공공건설임대주택에 관한 경과조치) ① 이 법 시행 당 시 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자에 해당하는 자가 건설하였거나 건설하고 있는 주택은 「공공주택 특별법」의 규정을 적용한다. ② 이 법 시행 당시 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사 업 자 가 아닌 자가 건설하였거나 건설하는 주택으로서 다음 각 호 의 어느 하나에 해당하는 주택에 대하여는 종전의 「임대주 택 법」 제2조제2호의2에 따른 공공건설임대주택으로 보아 종전의 규정을 적용한다 . 다만, 임대료 증액, 임대차계약 신고ㆍ변 경 신 고 및 조정권고에 관해서는 그러하지 아니하다. 1. 이 법 시행 당시 국가ㆍ지방자치단체의 재정 또는 주 택 도 시기금의 자금을 지원받아 공공건설임대주택으로 건설하였거나 건설하고 있는 주택 2. 이 법 시행 당시 공공사업으로 조성된 택지에 「주택법」 제16조에 따라 공공건설임대주택으로 사업계획승인을 받 아 건설하였거나 건설하고 있는 주택 3. 이 법 시행 당시 공공사업으로 조성된 택지를 공공건설임 대 주 택 용도로 공급받아 이 법 시행 후 건설하는 주택 제9조(임대사업자에 대한 경과조치) 이 법 시행 당시 종전의 「임대 주택법」 제6조 에 따라 등록한 임대사업자(공공주택사 업 자 는 제외한다)는 이 법에 따른 일반형임대사업자로 본다 . 이 경우 제5조제4항의 개정규정에 따른 등록기준을 충족하는 경우에는 기업형임대사업자로 등록할 수 있다. | □ 민간임대주택에 관한 특별법 (2015.8.28. 법률 제13499호 민간임대주택에 관한 특별법으 로 전부개정되고, 2018.1.16. 법률 제15356호로 개정되기 전의 것) 제2조【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 7. "임대사업자"란 「공공주택 특별법」제4조제1항에 따른 공공주택사업자(이하 "공공주택사업자"라 한다)가 아닌 자로서 주택을 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말하며, 기업형임대사업자와 일반형임대사업자로 구분한다. 8. "기업형임대사업자"란 8년 이상 임대할 목적으로 100호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 민간임대주택을 취득하였거나 취득하려는 임대사업자를 말한다. 9. "일반형임대사업자"란 기업형임대사업자가 아닌 임대사업자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하였거나 취득하려는 임대사업자를 말한다. □ 공공주택 특별법(2015.8.28. 법률 제13498호로 개정된 것) 제 4조【공공주택사업자】 ① 국토교통부장관은 다음 각 호의 자 중에서 공공주택사업자를 지정한다. 1. 국가 또는 지방자치단체 2. 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사 3. 「지방공기업법」제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립 된 지방공사 4. 「공공기관의 운영에 관한 법률」제5조에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 기관 5. 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 100분의 50을 초과하여 출자·설립한 법인 6. 주택도시기금 또는 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하 나에 해당하는 자가 총지분의 전부를 출자(공동으로 출자 한 경우를 포함한다)하여 「부동산투자회사법」에 따라 설립한 부동산투자회사 □ 임대주택법 (2015.8.28. 법률 제13499호 민간임대주택에 관한 특별법으 로 전부개정되기 전의 것. 이하 같음) 제2조【정의】 1. "임대주택"이란 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매 입 임대주택을 말한다. 2. "건설임대주택"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택 을 말한다. 가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주 택 [임 대사업자가 토지를 임차하여 건설ㆍ임대하는 주 택 (이하 "토지임대부 임대주택"이라 한다)을 포함한다] 나. 「주택법」 제9조 에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사 용검사 때까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조에 따 른 임대사업자 등록을 마치고 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 임대하는 주택 2의2. "공공건설임대주택"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건설임대주택을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 주택은 제외한다. 가. 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설하는 임대주택 나. 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금의 자금을 지원받 아 건설하는 임대주택 다. 공공사업으로 조성된 택지에 「주택법」 제16조 에 따라 사 업계획승인을 받아 건설하는 임대주택 2의3. "민간건설임대주택"이란 공공건설임대주택이 아닌 건설임대 주 택 을 말한다. 4. "임대사업자"란 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지 방 공사, 제6조에 따라 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제7조에 따라 설립된 임대주택조합을 말한다. □ 임대 주택법 제16조 【임대주택의 매각 제한 등】 ① 임대주택은 다음 각 호의 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다)이 지나지 아니하면 매각할 수 없다. 1. 건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정으로 건설하는 임대주택 또는 주택도시기금의 자금을 지원받아 영구적인 임 대를 목적으로 건설한 임대주택은 그 임대주택의 임대개시 일 부 터 50년 2. 건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정과 주택도시기 금 의 자금을 지원받아 건설되는 임대주택은 임대개시일부터 30년 2의2. 장기전세주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 20년 3. 제1호와 제2호 외의 건설임대주택 중 제26조에 따라 임대 조 건을 신고할 때 임대차 계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 10년 4. 제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하지 아니하는 건설임대 주 택 및 매입임대주택은 대통령령으로 정하는 기간 ② 임대주택을 매각하는 매매계약서에는 임대주택을 매입하는 자 가 임대주택을 매각하는 자의 임대사업자로서의 지위를 승계한다 는 뜻을 분명하게 밝혀야 한다. ③ 제1항에도 불구하고 임대의무기간 이내에 임대사업자 간의 매 매 등 매각이 가능한 경우와 매각 요건 및 매각 절차 등에 필요 한 사항은 대통령령으로 정한다. □ 임대 주택법 시행령(’15.12.28. 대통령령 제26763호 민간임대 주 텍 에 관한 특별법 시행령으로 전부개정되기 전의 것) 제13조【임대주택의 임대의무기간 등】 ① 법 제16조제1항제4호에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다 음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다. 1. 준공공임대주택으로 등록한 민간건설임대주택 또는 매입임대 주 택: 준공공임대주택의 임대 개시일부터 10년. 이 경우 임대사업자 가 준공공임대주택으로 등록하기 전에 임대하고 있는 주택을 법 제6조의2제1항 및 이 영 제8조의2제1호에 따라 준공공임대주 택 으 로 등록한 경우에는 5년의 범위에서 준공공임대주택으로 등록하 기 전에 임대한 기간의 2분의 1에 해당하는 기간을 임대의무기 간 에 포함하여 산정한다. 2. 그 밖의 임대주택: 임대 개시일부터 5년 ② 법 제16조제3항에 따라 다음 각 호의 경우에는 임대의무기간 이내에 매각할 수 있다. 1. 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장 에 게 신고한 후 다른 임대사업자에게 매각하는 경우 2. 임대사업자가 부도, 파산, 그 밖의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우로서 다음 각 목의 구분에 따른 분양전 환 허 가 또는 분양전환승인을 받은 경우 가. 국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 또는 지방공사가 임대하는 임대주택의 경우에는 국토교통부장관의 허가 나. 가목 외의 공공건설임대주택의 경우 법 제21조제3항에 따 른 승인 다. 가목 및 나목 외의 임대주택의 경우에는 해당 임대주택이 있는 곳을 관할하는 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가 4. 관련 해석사례 □ 광주고등법원(전주)2024누971, 2025.5.14. * * 대법원2025두33875, 2025.9.25. 심리불속행 기각 1. 1심판결의 인용 이 법원이 이 사건에 관하여 적을 이유는, 아래와 같이 수정하거 나, 원고가 이 법원에서 강조하거나 추가한 주장에 대한 판단을 아래 제2항에 추가하는 외에는 제1심판결의 이유 부분(‘별지’를 포함하 되 ‘5. 결론’ 부분은 제외한다) 기재와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항 , 민사소송법 제420조 본문에 따라 약어를 포함하여 이를 그대로 인용한다. | ○ (1심판결) 전주지방법원2023구합11440, 2024.9.26. 1) ‘공공주택 특별법’에 따른 공공건설임대주택의 합산배제 요 건이 적용되는지 여부 원고가 양수한 이 사건 각 임대아파트 가 주택도시기금법에 따른 주택도시기금의 자금을 지원받아 건설 하 는 임대주택으로서 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호 ‘민 간임대주택에 관한 특별법’으로 전부개정되기 전의 것, 이하 ‘구 임대주택법’이라 한다) 제2조 제2호의2 나목에서 정한 ‘공 공건설임대주택’에 해당한다는 사실은 당사자 사이에 다툼 이 없다. 원고는 이와 같이 이 사건 각 임대아파트가 구 임대주택법상 공공건설임대주택인 이상 ‘공공주택 특별법’에 따른 공공건설 임대주택과 동일하게 보아 종합부동산세법령상 합산배제 요건 이 그대로 적용될 수 있다는 취지로 주장하고 있다. 그런데 구 임대주택법은 2015. 8. 28. 전부 개정되면서 그 법명 을 ‘민간임대주택에 관한 특별법’으로 변경하고 민간건설임대주택 과 공공건설임대주택을 이원화하여 종전 임대주택법에서 정한 공 공건설임대주택에 관한 규정을 모두 공공주택 특별법으로 이 관하였으며, 개정된 공공주택 특별법령에 의하면 공공건설임 대 주 택 은 국가 등 공공주택 사업자가 직접 건설하여 공급하는 공공임대 주택이라고 규정하고 있다( 공공주택 특별법 제4조 , 제2조 제1 호, 제1의2호 등). 한편 이 사건 임대아파트와 같이 구 임대주택법에서 정한 ‘공 공건설임대주택’이었더라도, 민간임대주택에 관한 특별법 부 칙(제13499호) 제6조 제2항은 국가 등과 같은 공공주택사업 자 가 건설한 공공건설임대주택이 아니라 ‘공공주택사업자가 아닌 자’가 건설한 기존 공공건설임대주택에 대하여는 공공주택 특 별법이 아닌 종전의 규정(구 임대주택법)이 그대로 적용되도 록 정하였다. 이에 따라 기존 공공건설임대주택 등에 해당하는 이 사건 각 임대아파트에 적용되는 법률은 종전 규정인 구 임대 주택법 즉, 법명이 변경된 ‘민간임대주택에 관한 특별법’임이 명백하다. 또 위 부칙 제9조는 임대사업자에 대한 경과조치로 이 법 시행 당 시 종전의 임대 주택법 제6조 에 따라 등록한 임대사업자(공공주택 사 업 자 는 제외한다)는 이 법(민간임대주택에 관한 특별법)에 따른 일반형 임대사업자로 본다는 규정을 두고 있다. 결국 이 사건 각 임 대 아파트는 구 임대주택법의 법명이 변경된 ‘민간임대주택에 관한 특별법’의 구법 규정이 적용되므로, 종합부동산세법령에서 합산배제 요건을 적용함에 있어 ‘공공주택 특별법에 따른 공 공 건설임대주택 등’과 ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따른 민간건설임대주택 등‘ 중에서 후자인 ‘민간임대주택에 관한 특 별법’에 따른 민간건설임대주택으로 봄이 타당하고, 그에 따 라 임대사업자등록의 시기적 제한도그대로 적용된다고 보인다. 따라서 이와 달리 이 사건 각 임대아파트의 합산배제와 관련하 여 이 사건 시행령 제3조 제1항을 적용함에 있어 ‘공공주택 특 별 법’에 따른 공공건설임대주택과 동일하게 보아 임대사업자 등록일 등의 제한이 없다는 취지의 원고의 주장은 받아들일 수 없다. 2) 양도인 CC건설의 임대사업자 등록일 등의 효력이 원고에게 미치는지 여부 CC건설의 임대사업자 등록일 등이 이 사건 시행령 제3조 제1 항 제1호 내지 제2호 각 단서에서 정한 사업자등록등 기준일인 2018. 3. 31. 이전임은 당사자 사이에 다툼이 없고, 앞서 본 바 와 같이 원고는 CC건설의 지위를 포괄적으로 승계하였음을 전제 로 자신의 임대사업자 등록일 등이 아니라 CC건설의 임대사업자 등록일 등을 기준으로 합산배제 요건 충족 여부를 판단해야 한 다고 주장하고 있다. 그러나 원고 주장과 같이 민간임대주택의 양도에 따라 임 대 사 업자로서의 지위가 포괄적으로 승계하더라도(민간임대주 택 에 관한 특별법 제43조 제2항), 종합부동산세법령에서는 임대주택 양도에 따른 사업자등록일의 소급 여부 등과 관련하여 별다른 규정을 두고 있지 않다. 이와 관련하여 원고는, 종합부동산세법 시행령 제3조 제7항 에 서 합산배제의 요건 중 상속 내지 합병 등의 경우에는 임대기간에 관한 합산 규정(제2, 3호 등)을 두고 있으므로, 이에 준하여 임 대주택 양도에 따른 포괄승계시 임대사업자등록 시기도 마 찬 가지로 양도인의 등록일로 소급된다는 취지로 주장하나, 앞서 본 바와 같이 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석해야 하고 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허 용될 수 없다. 특히 원고가 주장하는 상속이나 합병 등의 합 산 규정도 임대기간에 관한 것일 뿐인 점 등에 비추어 볼 때, 원 고의 주장과 같이 원고의 사업자등록시기가 양도인의 등록일 로 소급된다고 볼 수 없고, 달리 원고가 주장하는 사정이나 원고 가 제출한 증거만으로 달리 보기 어렵다. | (중략)그 후 종합부동산세법 시행령이 2018. 2. 13. 대통령령 제 28645호로 개정(2018. 2. 13. 시행)되면서 제3조 제1항 제1호에 “다만, 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제2호 에 따른 민 간 건 설임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 같은 법 제5조에 따른 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택으로 한 정 한다.”라는 단서 조항이 추가되었다. 이는 임대사업자 등이 건설하여 임대하는 민간건설임대주택에 대 하여는 종합부동산세 합산에서 배제되는 요건을 강화함으로써 부동산 보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 공공주택사 업 자 가 직접 건설하여 공급하는 공공건설임대주택에 대하여는 기존과 같 이 특별한 제한을 두지 않고 합산배제 대상에 포함시킴으로써 서민 의 주거안정을 유지하기 위한 취지로 보인다. 이러한 개정 경과 및 그 취지에 비추어 보아도, 이 사건 각 임대아파트는 ‘민간임대주 택 에 관한 특별법에 따른 민간건설임대주택’으로 봄이 타당하다. 2. 추가 판단 (중략)구 임대주택법은 공공임대주택과 민간임대주택 전반을 규 율하다가, 2015. 8. 28. 민간임대주택에 관한 특별법으로 그 법 명의 변경과 함께 전부 개정되면서 ‘민간임대주택’만을 규율하 게 되었고, 구 임대주택법에 있던 공공임대주택에 관한 규정은 공 공 주택특별법으로이관되었다(이하 ‘이 사건 개정’이라 한다). 이 사건 개정 전에는 ‘국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지 방공사’ 등 공공주택 특별법 제4조 제1항 에 따른 공공주택사업 자 도 임대사업자에 포함되었기 때문에(구 임대 주택법 제2조 제4호 ), ‘공공건설임대주택’은 그 공급 주체가 공공부문인지 민간부문인지 를 불문하고 임대사업자 등이 건설한 건설임대주택 중에서 구 임 대 주택법 제2조 제2호 의2 각 목에 해당하는 주택을 의미하였다 (구 임대 주택법 제2조 제2호 , 제2호의2). 그러나 이 사건 개정으로 ‘임대사업자’의 정의가 ‘공공주택 특별 법 제4조 제1항에 따른 공공주택사업자가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자’로 변경되면서( 민간임대주택에 관한 특별법 제2 조 제7호), 공공주택 특별법 제4조 제1항 에 따른 공공주택사업자(국 가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사 등)가 ‘임대사업자’에 서 제외되었다. 그리고 그와 동시에 공공주택 특별법 제2조 제1호 의 2 에 서 ‘공공건설임대주택’을 ‘제4조에 따른 공공주택사업자가 직접 건설 하 여 공급하는 공공임대주택을 말한다’라고 새롭게 정의하면서, 임대주 택 은 그 공급 주체에 따라 ‘민간임대주택’과 ‘공공임대주택’으로 나뉘 게 되었다. 이 사건 부칙 제5조도 위와 마찬가지로 ‘공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자’가 건설하였거나 건설하고 있는 주택에는 ‘공공주 택 특별법’을 적용하고(제1항), ‘공공주택 특별법에 따른 공공주택사 업 자 가 아닌 자’가 건설하였거나 건설하는 주택에는 ‘종전의 임대주택법’ 을 적용하도록(제2항) 건설 주체별로 구분하여 규정하고 있다. 결국 구 임대 주택법 제2조 제2호 의2에 따른 공공건설임대주택에 해당하다는 이유만으로 곧바로 공공주택 특별법을 적용할 수는 없고, 그 건설 주체가 누구인지를 따져 적용할 법률을 결정하여 야 한다. □ 기획재정부 재산세제과-680, 2019.10.10. 1. ｢종합부동산세법 시행령｣(2019.2.12. 대통령령 제29524호로 일부개정된 것) 제3조 제1항 제1호·제2호·제7호·제8호의“임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것”이라는 규정(이하 “쟁점규정”이라 한다)을 적용함에 있어서,임대주택의 임대의무기간 동안에는 1년 단위로 임대료를 증액하고 그 증액의 범위를 임대료의 5퍼센트로 한정하는 것이므로 임대기간을 2년으로 정하고 임대료를 증액하는 청구가 없었던 계약이 만료되어 임대차계약을 갱신하거나 새로 체결하는 경우에는 1년 전 임대료를 기준으로 5퍼센트의 범위에서 증액할 수 있는 것입니다. 2. 쟁점 규정”은 관련 부칙 제3조에 따라 그 시행일(2019.2.12.)이후 주택 임대차계약(표준임대차계약분)을 갱신하거나 새로 체결하는 분부터 적용하되, 동 시행일 이후 최초로 표준임대차계약(갱신 포함)을 체결하는 경우에는 해당 표준임대차계약을 기준으로 하여 적용하는 것이며, 다른 임대사업자가 이미 임대주택으로 등록한 주택을 취득하는 경우 임대사업자인 양수인은 양도인에게 적용되는「종합부동산세법」상 세제 혜택과 과세요건 등을 승계하지 않는 것입니다 . 3. “쟁점 규정”을 적용함에 있어서 민간임대주택의 경우 임대보증금과 월임대료간 전환은 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제44조 제4항 을 준용하는 것입니다. □ 헌법재판소2021헌마728, 2025.9.25. (생략)가. 청구인은 주택 건설업, 부동산 임대업 등을 영위하는 법인으로, 2015. 8. 28. 법률 제13499호로 전부개정된 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 시행(2015. 12. 29, 부칙 제1조) 당시 공공사업으로 조성된 택지에 주택법 제16조 에 따라 공공건설임대주택으로 사업계획승인을 받아 건설한 주택(부칙 제6조 제2항 제2호), 위 법 시행 당시 공공사업으로 조성된 택지를 공공건설임대주택 용도로 공급받아 위 법 시행 후 건설한 주택(부칙 제6조 제2항 제3호)을 이용하여 임대업을 영위하고 있는 임대사업자이다 . 위 각 공공건설임대주택(이하 ‘이 사건 각 공공건설임대주택’이라 한다)은 이 사건 심판청구 당시 임대의무기간 중이거나 임대의무기간이 경과하였다고 하더라도 임대주택에 관한 임대사업자와 임차인 사이의 임대차계약이 지속되는 경우로서 분양전환이 완료되지 아니하였다. 청구인은 ‘공공주택 특별법’에 따른 공공주택사업자가 아니므로, 원래는 구 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 부칙(2015. 8. 28. 법률 제13499호) 제6조(2018. 1. 16. 법률 제15356호로 개정되기 전의 것) 제2항 제2호 및 제3호에 따라, 종전의 임대 주택법 제21조 제1항 제4호 , 제21조 제7항이 적용되었다 . 그런데 ‘공공주택 특별법’ 부칙(2020. 12. 22. 법률 제17734호) 제6조 제1항에 따라, ‘공공주택 특별법’ 제50조의3 제1항 제1호 라목, 제50조의3 제4항의 개정규정은 분양전환이 완료되지 아니한 법률 제13499호 임대 주택법 전부개정법률(이때 ‘민간임대주택에 관한 특별법’으로 전부개정되었다) 부칙 제6조 제2항에 따라 공공건설임대주택으로 보는 주택, 즉 이 사건 각 공공건설임대주택에 대해서도 적용하게 되었다. (생략)청구인은 심판대상조항이 공공주택사업자와 민간 임대사업자를 합리적 이유 없이 같게 취급하여 평등권을 침해한다고 주장하나, 이는 결국 민간 임대사업자의 구 임대주택법상 공공건설임대주택에 대하여 ‘공공주택 특별법’의 규정을 적용할 수 있는지의 문제로서 , 임대사업자의 영업의 자유 침해 주장에서 함께 고려되므로, 이에 대해서는 별도로 판단하지 아니한다. (생략)구 임대주택법은 임대주택의 원활한 건설을 촉진하기 위하여 건설임대사업자에게 국민주택기금을 장기저리로 융자하여 주고(제5조) 택지를 우선 공급하여 주는 등(제10조) 각종 혜택을 부여하고 있다. 심판대상조항의 공공건설임대주택은 공공주택사업자가 아닌 자가 건설하였지만 택지의 조성 및 자금의 지원 등을 통해 혜택을 받은 것(법률 제13499호 임대 주택법 전부개정법률 부칙 제6조 제2항에 따라 공공건설임대주택으로 보는 주택)으로서 공공주택사업자에 준하는 위치에 있는 것으로 볼 수 있는 민간 임대사업자 등의 공공건설임대주택 에 대해 한정하여 공익적 요구를 하는 것이다.